地产营销是地产开发销售中不可或缺的一个重要研究的课题，它不仅是地产销售的助推器也是地产文化深度挖掘的练金石。当前，地产营销策略已不仅仅是停留于表面，而是注重挖掘内涵，倡导一种更深层次、更有力量的营销模式，以拓展更宽广的销售渠道。

从1993年第一届房展在国贸举行开始，房地产营销逐渐找到了一个老百姓喜闻乐见的展现舞台。从最初的一年两届到后来的一年24场，可以说房展会曾经辉煌，也曾经捉襟见肘。

随着社会的发展，网络对人们生活的影响将越来越大，互联网的双向式交流，打破了地域的界限，可以预见，网络营销将成为房地产营销中具有相当潜力的一种营销方式，同时，随之而来的网络会展业也作为一个新型的展示平台展现在人们面前。

为此，作为全球华人房地产门户网站的搜房网(nn.soufun.com)全体同仁携众媒体记者，于本10月19日晚20：00——22：00在搜房茶馆准备了时令茶点、果盘、功夫茶等，邀请南宁房地产开发商、主流新闻媒体记者和南宁市民（搜房网友）进行搜房网(nn.soufun.com)网络互动夜话，共同探讨南宁地产营销未来之路。

特邀嘉宾：（排名不分先后）

广西碧园房地产开发有限公司 营销策划部经理 刘智强

广西弘毅营销顾问有限公司 运营总监    刘丹鹿

广西阳光时代置业有限公司  市场部经理 苏祖超

搜房网友      泥小巴

当代生活报  地产专栏             胡宁军

南宁晚报《黄金楼市》              邝钰基

主　　持  搜房网媒体技术（北京）有限公司（搜房网）南宁公司主编   刘合桂

营销看台：地产营销迎来新大考

广西碧园房地产开发有限公司 营销策划部经理 刘智强：

营销促进了产品的快速提升

我是2002年进入南宁房地产行业的，当时南宁楼市刚刚起步，正处供不应求的阶段，可以说是买方市场，开发的房子自然可以好卖得完，市场不依赖于营销，基本上不需要什么高超的营销手段。

营销到底有没有好用处？当然有，但是真正的营销高手做出的东西是一套完整的系统，有着深谋远虑的考虑，不是一个异想天开的抢眼活动就叫营销，他们有着一系列的铺垫与研究，而且做营销的一个要大胆，第二又要有效果。目前我在南宁看到的营销模式的实际上都是通用的，没有什么特别的新意，因为毕竟市场需求量大，只需要简单的引导就可以将房子卖掉。

在目前南宁房地产市场现状下，营销方式所带来的区别在于如果营销做得好一点的，名气出来得快，另外，好的营销方式会促进楼盘的超值，比如往往在同一楼段里一楼盘的价格要比它旁边楼盘的价格要高出好几百元。

举个南宁楼市成功营销的案例吧：由于种种原因，保利凤翔花园在开盘前两个月时知道它的南宁市民很少，且在宣传的时间上远落楼于竞争对手，在做了市场调查与分析后保利提出以保利集团自己拥有的四件兽首铜像国宝作营销铺垫，结果在2005年10月底至11月初举行的"圆明园回归国宝展"上吸引了很多市民的目光，让全南宁市民知道和了解了保利这个品牌，也看到了保利的实力，在短时间内取得了很好的效果，使楼盘品牌在短时间内获得了形象提升。

广西阳光时代置业有限公司  市场部经理 苏祖超

市场决定了目前南宁营销的现状

什么样的消费者决定什么样的市场，什么样的市场产生什么样的营销体系，这是相铺相成的。南宁房地产营销的时代还没有真正到来，等以后到了市场出现饱和状态，楼盘不好卖了，那时再看谁才是营销王者。

现在有些楼盘很好卖，甚至一开盘就卖光了，但从开发商的角度来说，即便出现这样的情形你还是要请代理公司，这一是处于安全的需要，毕竟代理公司的销售比较专业，二是由于人都有一种依赖性，见了代理公司之前代理过的楼盘热销，就把项目交给他们。

广西弘毅营销顾问有限公司 运营总监    刘丹鹿

南宁地产营销还处于原始阶段

从目前南宁楼市发展现状来看，南宁的房地产营销还处在原始阶段。目前南宁楼市是供不应求的，有些盘消费者都抢着去购买，都不用很特别的营销手段去推广--市场需求在，谈何营销呢？所以我觉得南宁的房地产销售公司的运气非常好，刚好赶上了这个好时机，市场造就了他们好的销售业绩。
我还觉得南宁房产商的眼光还不够长远，目前尚没有探索新房地产营销模式的精神。

搜房网友      泥小巴

06年以后将迎来地产营销的大考验

什么叫策划，就我看来"策划"就是人在极度无聊的时候在墙上画画。我的一位网友，平时就是在网上写写东西，没接触过任何一个楼盘项目的销售，没有任何操盘经验，但他去南宁某房地产代理公司后直接就做了营销策划。

南宁最常见的操盘手的模式与流程基本上都是一样的，都是前期该做什么，中期该做什么，后期又该怎么做，尾盘又该怎么销。而且每个项目的策划书基本上也都一样。

另外，进入到2006年以后，由于受市场寻求量的限制因素，南宁房地产营销策划的真正水平体现在商业盘上。

南宁晚报《黄金楼市》  邝钰基

还需要吸收更多的新思想

南宁目前的地产营销还需要走出去，发掘更新颖的模式，比如前面刘经理提到的保利的方式，确实带来比较好的效果，无论对媒体的关注还是吸引消费者的眼球都产生了非常大的反映，对企业本身的知名度提升和产品销售起到很好的促进作用。随着地产市场的逐步完善，南宁地产营销已经迫切地提上日程。