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★★★选择楼宇按揭的技巧★★★

邓律师 发表于搜房社区-购房顾问  

选择楼宇按揭的技巧

邓磊



　　现在越来越多的人选择采用按揭方式购房，特别是各大商业银行对二手楼交易也开设了按揭业务。如何选择按揭银行、按揭年限、按揭还款方式、贷款类型等，都有不少的学问与技巧。

一、 选择银行的三个标准：
　　对于有众多银行提供按揭来说，选择银行从几个方面考虑：（1）存钱、取款方便作为衡量标准之一。目前全市储蓄网点最多的银行是工行、建行。（2）办理手续费用低作为标准之二。各家银行都有其办理按揭手续的收费标准，从经济方面考虑首选费用低的，而且由于竞争激烈，各个银行在不同时期会退出各种优惠措施。所以置业者在确定银行之前要多了解当时各个银行的按揭政策。（3）办理手续的简便程度作为标准之三。各行的按揭手续办理基本相同，但也有小差异，例如二手楼中招商银行就不允许买方委托他们办理手续

二、 选择贷款类型的原则：
　　目前购房贷款可以采用三种贷款类型：商业贷款、公积金贷款、商业公积金组合贷款。公积金贷款利率比商业贷款低。对于同样是10年期贷款，公积金贷款比商业贷款的利率差不多要低一个百分点。所以参与公积金的市民在选择贷款时间，首选公积金贷款，不足部分用商业贷款来补。不过公积金贷款办理时间和环节方面比较多。

三、 贷款年限的确定
　　贷款年限的选择比较重要，时间长利息多不划算；时间短月供压力大吃不消。所以选择贷款年限从以下几个标准来衡量：（1）每月月供金额占家庭总收入的20%-30%为宜。因为根据国内外经济学家提供的参考标准：家庭收入30%用于供楼、30%用于投资储蓄、20%用于子女教育、20%用于日常开销比较合适。（2）贷款年限的选择要考虑人生的三大阶段的支出。人生有三大阶段会有较大的支出：买楼、结婚、子女高等教育；目前许多人将买楼、结婚作为一步完成，会致使在这一阶段压力负担过重。其实不妨将买楼和结婚这二阶段适当拉开3-5年，结婚和子女高等教育的时间自然有15-18年时间，所以最好能在还清银行的贷款后才开始下一步的人生阶段。贷款年限在15-20年以内，最好是10年左右。

四、 还款方式的比较
　　目前人民银行规定有两种还款方式：（1）等额本息还款法；（2）等额本金还款法；但现在深圳市各家银行一般都不提醒贷款人有两种还款方式。个人认为，经济压力不太大的置业者不妨考虑第二种还款方式。它的特点：每月还款额递减，利息随本金的减少而减少，利息支出比第一种方式少。