南宁楼市：我对南宁商业地产的几点看法！
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南宁商业地产现状及存在的问题
南宁经过20余年的经济改革发展,房地产业在南宁蓬勃兴起，担负南宁城市产业升级与产业转换的巨大责任。当前，随着南宁城市化的日益加快，经济的快速发展，城市容量不断的扩张，市场消费能力的增强。南宁地产开发商已经逐步发现并重视商业地产的价值。
于是相当多的南宁房地产开发商不再将裙楼商业全部销售,而是拿出部分或全部独立经营,南宁商业地产这一趋势表现愈加明显,特别是处在较为经济流通密集区域，由“分割销售”向“只租不售'”或“部分出售”等新型销售模式转变。那么南宁商业地产真的到了蓬勃发展发展期了吗?
我认为南宁商业地产依然处在底商阶段（商业化社会初级阶段）。开发商及代理业界把南宁商业地产想得过于简单化了,片面一味地追求招商率,部分开发商采取填鸭式招商,对市场损害是巨大的。那么南宁商业地产到底存在哪些问题?又如何寻求破解商业地产出路?
主力店+辅营店的操作模式没有问题,但这一模式从本质讲就是住宅销售模式,其目的在于能够使辅营区的商业项目能卖出更高的价钱.在商业地产销售领域,专业化程度远未达到一个新的水平,商业运营的衔接点和链条并不齐全.南宁各代理机构商业策划力非常欠缺,没有形成一套专业化的运营模式和很好的市场策划执行力.这给开发商商业定位上带来实际操作困难。
1.透支现象严重.在住宅项目的销售形势屡创价格新高的前提下,运营机构在没有经过市场调研充分论证之下,商业价格上涨迅速.市场研究报告显示,今年上半年,商业的一手价格比去年同期比值上涨19.1%,商铺的价值有没有透支,很难确定,按琅东住宅商业裙楼商铺租金价格来算,其回报率超过其它区域5%-6%,能说其价高吗?
2.在主力店+辅营店的运作模式下,一些地段相对薄弱区域采取一种以免租方式进行运作.我认为值得注意,免租是把双刃剑,免租后肯定留住部分客户,但留下的肯定是没有竞争力的商户,如不采取积极措施,一但免租期到后,商户必定退出,那时损害透支的不只是商户利益了.
3.项目定位不准.和项目价值透支比,南宁商业地产从源头上分析,应当是项目定为上问题较为严重.如果不结合片区实际消费市场水平层次,片区实际市场需求,盲目定位消费市场,这样很容易出现问题.
4.业态组合不合理.主要表现为主力店+辅营店的搭配问题上.商业项目应尽量避免各自独立,各自为政,业态上没有搭配,没有互补的局面.不能形成一个整体,那么就很难形成市场竞争力.
南宁商业地产困境寻求解决的方式及商圈的真正含义
我认为可借鉴深圳做法,采取“来单定做”。商业是有规律的,国际上有一套标准程序,既那地后先市场调查,招商规划再运营。具体分析就是:开发商拿地后,就应根据地块实际情况做市场调查,分析地块经营业态是否符合片区需要。
业态确定后,再在需要的业态内寻找适合项目本身定位的招商对象,找到招商对象,然后根据招商对象的要求对项目进行项目的规划.很显然南宁相当多的房地产开发商没有做到这一步!商业规划与住宅规划应处于同等重要地位,商业地产出路主要取决于开发商,开发商企业能力的操作力运营如何左右商业地产的制约瓶颈.市场是检验这一唯一衡定的法则!
南宁媒介常常津津乐道的是南宁拥有几个所谓的繁荣“商圈”，其实以专业的地产角度上判断，在南宁称得上真正意义上的商圈，只有朝阳商圈。其它的小型商业圈子，并不是真正意义上的商圈，充其量是生活配套设施，是利民店。
南宁商业地产发展趋势及模式
购物中心是商业地产发展到一定阶段的必然产物和衍生品。近年来南宁房地产领域形成一股购物中心开发热(形式意义上的商圈)。但成功的商圈并不是经济新兴下的产物，
我系统的对各城区商业地产进行数据分析,认为:商业购物中心与产权式商铺形成鲜明的对比,目前南宁各大商业中心普遍具有较高的运营水准,租金成长,商户调整,商家销售业绩,市场公众反应相当理想。确实体现很强的市场竞争力和商业品牌号召力,如处在南宁朝阳核心商业地段的沃尔玛,百盛,老牌南百及附属的专业家电卖场,国美及对面的大中电器。
对于地段相对较弱化的各大购物中心,由于处于本区域绝对核心垄断地位,周边小型市场对其无法形成有效冲击力,各大主力购物中心收益率并不低,如民族大道的梦之岛,南棉的南城百货,琅东的五象.面对如此庞大的商业体裁量,南宁有能力承载如此庞大的各类购物中心吗?基于南宁实际城市特点,我认为需要注意三大问题:
1.采取集中式统一管理,只租不售.购物中心产业漫长的回报期是对投资商战略智慧和资金实力的考验.只有产权集中统一,才能确保经营的整体性,才能发挥优势资源.很多购物中心开发商没有太多资金,想靠项目吸引投资者,这是很令人担忧.
2.购物中心的地理位置要具体情况具体对待.在城市发达区域,大型项目很易成功,那么对于较次区域,小型商业卖场更利于成功.
3.购物中心要面对大众.购物中心的开发必须有一套严慬明确的市场调查与分析,根据所在区域选择适当的细分市场,错位竞争.
