央行新房贷出台，地产商有惊无险！

                              吴强

 

央行《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》(银发[2007]452号，以下简称《补充通知》)，进一步明确了《通知》中有关“严格住房消费贷款管理”的规定，

最让人关注的：一是以家庭为认定标准。二是人均住房面积标准认定。

也就是说，政府宏观调控的手段已经在“门槛”上真正地加大了力度，这样的表现对于地产的发展及在对各大城市的地产投资具有什么样的影响呢？

本段时间，各大城市出现了“拐点”论。连地产“基石”王石都发表了“拐点”的论点。难道，中国的房价真正会“回落”？难道是真正的出现了“价格回归”？

就本人看来，价格的走向还是需要研究这个价格是否具有“坚持”的支撑点和价格“水份”的多少来决定的。

宏观调控手段已到未点，市场观望到了极点！

今年的宏观调控，已经把地产行业上上下下进行了全面的“挑战”。政府对此的调控，真正得获得了人们的支持。但是对于整个产业市场来说，面临了前所没有的压力。

政府的声音是坚决的，根据目前的情况分析，政府调控地产市场的手段已经到了最后的“合理”临界点。从土地、利率、房贷、投资、廉租房等等的政策出台，已经把所有可以“合理”运用的手段进行利用。可以说，政府已经做到了“合理”临界点。现在需要的是市场的反映。

在整个开发市场及需求市场来看，都已经到达了极点。在各大的一级城市的反映来看，最耐不住的还是开发商。高投入的资本及还贷压力成为房价“上升“的极点。价格怎么样走，成为很多开发商的考虑问题。部分开发商终于尝到了“水分价格”的考验！

需求市场是“最耐得住“的，同时也是”最耐不住“的。根据目前调查。关注房价的人比上半年多了，原没有购房想法的人现在渴望房价下来后马上购买，以免以后涨价。

根据我分析，开发商与需求市场的搏弈还在进行中。目前地产市场“大势”还在“经受考验”。因为这是关系到一个产业的价格革命，利益当前，当然是不到最后关头不妥协。

一个城市的拐点，不代表一个产业的拐点！

根据目前的报道，万科“败阵”，放出“拐点”论。我认为，一个城市的拐点，不代表一个产业的拐点。

根据深圳等一级城市的情况来分析，价格“水份”量是很大的，平方单价高达1~2万。是真正的“水分价格”。就广西来说，房价的真实度，真正受到宏观调控的压力是比较小的。对于地产市场来说，在调控之前获得土地的项目，都没有成本的压力。压力最大的是在调控期间获得土地的企业，这部分企业的土地在拍卖获得时候就具有了市场水分的“影响”！

在宏观调控下的地产价格，企业的承受力会在此真正体现。无论是万科的“拐点”，还是南宁“1251万”的新高地王，都不是真正的地产市场走向。因为投资市场与需求市场看到的不是目前的“价格”战，看到的是地产的未来价值。这才是地产的真正价值！

央行新房贷出台，地产商有惊无险！

对于最大的手段，应该是“以家庭”为确定第二套的标准。但是我们大家回头看看我们的所有购房人的客户群，主流还是投资客户。部分人还是以一次性付款的方式购买。真正影响到的不是这样的需求。

根据业界反映，真正影响到的会是真正有意愿购买的需求。根据最新的发布调查：随着中国经济的快速发展,目前城镇人均住宅建筑面积达到二十三点七平方米,农村人均住房面积达到二十七点二平方米,达到世界中高收入水平。

也就是说，一家三口的家庭结构的最合适的住房标准为：90平方。但是，这种情况面临挑战的是，祖辈留下的住宅面积会直接影响到后代异地成家立业。

廉租房政策只会成为“暂时”的居住地，或者是低收入家庭的“临时”居住地。真正解决住宅环境及居住格局的不是现有的模式。

一个城市的发展离不开人员的流动，对于现代社会来说，对于引进人才及营造“安居乐业”是一个发展城市的发展主题。所以，对于这部分的城市购房主流，这才是最大的打击。

所以说，政策的出台，对于地产商是“有惊无险“！中国人的“地产购买观念”永远都是地产商的坚强后盾！拥有这样的大的市场和购买观念，开发商没有理由不自豪！没有理由不自大！没有理由不自信！

购房需要认定，增加流程，增加腐败渠道！

在未来几年，“购房资格认定”会成为一个新的地产购房手续。这样的部门一出来后，会成为地产行业最具有权利的机构。流程的增加，是有利于监管。但是也有利于腐败的滋生。政府监督起到重要作用！

此政策，受到这部分影响的，不是有资金实力的投资客，真正影响到的是真正想买房第一次置业、解决住房环境的需求客户。

目前，虽然具体的执行细则方法还没有出台，但是，政府需要考虑的是怎么样进行渠道疏通，本着便民、利民的原则，出台更有地方特色的细则。真正让渠道宽广。

搏弈的结果，是可以获得检验市场的真实度。政府的宏观调控也是与市场搏弈的过程。

未来怎么样？谁说话？应该是市场。

强哥的分析确实到位，但是有险有惊哦，消费者观望氛围太浓了。

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