[海湾房谈]
[size=1]北部湾经济区为北海楼市送来一粒伟哥？ [/size] 2月21日，元宵节，北海人圆了一个期待已久的梦——《广西北部湾经济区发展规划》获国务院批准实施。广西沿海地区作为一个经济区来统筹开放开发，并将其建设成为“重要国家区域经济合作区”。
对于北部湾经济区建设，国家在有关规划、重大项目布局及项目审批、核准、备案等方面，给予北部湾经济区必要的支持；支持北部湾经济区在符合条件的地区设立保税港区、综合保税区和保税物流中心，拓展出口加工区保税物流功能；支持在北部湾地区设立地方性银行，探索设立产业投资基金和创业投资企业，扩大企业债券发行规模，支持符合条件的企业发行企业债券；推动泛北部湾经济合作成为中国-东盟合作框架下新的次区域合作。
北海市按照特大城市规模规划建设，发挥宜居优势，促进城市发展。2020年城市建成区人口发展到100～120万人，城市建成区建设用地控制在140平方公里以内。城市发展重点向东向北推进，铁山港区作为城市功能区布局建设，统筹北海城区与合浦县城、铁山港区基础设施建设。
北部湾经济区发展规划的正式实施，对北海房地产市场的影响已显现出来。近日，海湾地产机构已接待了几拨新闻媒体采访。
在北海楼市成交低迷几个月之后，北部湾经济区的批准实施，无疑为北海楼市送来一粒伟哥；近段时间不少楼盘公寓售价上涨了200~500元/平方，别墅上涨了千元左右，而且成交率和成交量明显上升。
最近北海365网上，大家对北海房价走势的讨论异常热烈，关于未来北海楼市，我们初步做几点分析：
第一， 去年九月份以后，由于国家一系列调控政策的显效和受部分一线城市市场动荡影响，买卖双方进入持续近半年的僵持期。但在此期间，北海楼市只是量跌价稳，房价并未下跌。在北部湾经济区利好因素的刺激下，一批观望的潜在客户已经入市或正准备近日入市；最近房子租金涨幅较大，也刺激了一部分已有住房者再次购房做为长线投资。
第二，最近一些楼盘价格还会有所上涨；但一些小盘，综合质素较差、营销力较弱的楼盘上涨空间并不乐观；如过于乐观跟风，很可能就为别人做了托。
第三，未来的北海楼市由于产品特性（高层居多）和市场特征（典型的外销市场）以及盘量大增，产品趋于同质化，同时客户层面也发生了变化，外地来捡便宜的人捡不到更多的便宜了，营销策略和渠道建设将进入一个更高层次的整合。
第四，北海商品房随着北部湾经济区的推进，房价将会有一个稳步上涨的阶段，中低收入阶层以后买房难度越来越大。政府在这个特殊时期，必须要尽快落实国家保障房政策，真正为中低收入阶层着想，加大经济适用房、限价房、廉租房建设力度。否则，大量在市场高价租房的民众生活将不堪重负，怨声载道、民不聊生，和谐社会无从谈起。
令人遗憾的是，北海保障房建设像蜗牛爬行一样进展缓慢，廉租房虽然已经动工，但数量少得可怜，一期只有180套供应；经济适用房现在连管理办法还没出台。可以想象得到，北海还有相当长一段时间各收入阶层的购房者还是挤在市场这条独木桥上。
第五，我们担心，部分炒作资金有可能杀向北海。去年下半年，从深圳撤出了上百亿的炒作资金流向成渝城乡综合改革试验区以及武汉城市群和长株潭城市群。我们不希望太多的炒作资金进来，因为过度的炒作带给这座城市的是创伤而不是福音。但是北部湾经济区很有可能把部分炒作资金吸引过来。目前一些散户炒家已开始摩拳擦掌，政府和业界要提高警惕，特别是各售楼部，要有效制约炒作行为。
如果这部分炒作资金没有过来，下半年北海楼市应该是进入一个相对平稳的阶段，不会有大的波动。
面对新形势，我们有必要在亢奋之中保持冷静。这粒伟哥的威力有多大？我们还要客观地认识它的药效。
《广西北部湾经济区发展规划》指出：目前，北部湾经济区总体经济实力还不强，工业化、城镇化水平较低，现代大工业少，高技术产业薄弱，经济要素分散，缺乏大型骨干企业和中心城市带动；港口规模不大，竞争力不强，集疏运交通设施依然滞后；现代市场体系不健全，民间资本不活跃；近海地区生态保护及修复压力较大；社会事业发展滞后，人才开发、引进和储备不足等。这些问题并非一朝一夕所能解决。
北部湾经济区发展规划从2006年至2020年，是个长期发展战略，现在才是实施的开端。要将整个宏伟蓝图变成美丽的现实，还有很长的路要走。
同时，我们也不能忽略政策层面的影响。今年执行从紧的货币政策，目前不少开发商已经遇到了资金问题。有消息称,上半年央行可能还会有加息和提高准备金率的动作；之前颁布的一系列调控政策的叠加效力今年依然发挥作用。
就楼盘定价而言，还是根据市场承载能力制定价格策略，摒弃急功近利、一夜暴富的想法，切不可象某个楼盘一样，价值与价格严重脱节，透支了未来价值，最终销售受阻，影响后续开发和企业发展。
伟哥是个好东西，但吃起来要有节制，以免因体质不佳造成阳盛阴虚，不利于身心建康.
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