2008年国家房地产"政策性洗牌"与南宁房价的动荡幅度的预测 作者:黄震 (请各位看官多包涵)
2008年银行不断紧缩银根,第一,将苦了那些没有后台的中小企业.第二,优良的企业量入为出,有安全的现金流,但银根紧缩让企业利润大打折扣.第三,对于出口型企业,RMB大幅升值甚至给好的企业带来亏损。
按照08年总体的市场环境和金融趋势分析,以及第一季度A/H/股市总体大盘动荡下跌之情况,真正具有安全现金流的企业,总体规模和净利润产值大幅增长的企业,目前国内恐怕为数不多。大多都负债率偏高。(包括:国美/苏宁等大型零售电器企业的第一季度财务报表显示) 作为资金密集型的地产企业更是如此。房地产开发商几乎都与银行捆绑在一起，负债率极高,现在50%-70%负债率都已经不为奇怪。2008年政策上的货币紧缩政策首先考虑到银行的承担能力，从而必须对负债金额巨大的开发商作一些通融，以减少银行的坏账。但规模小的开发商因为负债金额较小，其破产对商业银行的影响较小。
所以，这次如此强烈的货币紧缩政策将导致：1）部分中小房地产开发商（一般为民营企业）破产或被并购(包括股权和项目的收购)
2）由于利益绑定，政策不得不支持大的优质房地产开发商，或实现其并购中小开发商，这将导致房地产业的洗牌。
不合时宜的政策将使民营资本为代表的中小开发商间接夭折。 由于在大中城市或城市中心区域，基本上都是大型的具有深厚背景的开发商，所以总体房价很难撼动，这是房地产和银行的厉害资金关系决定的。政府更不愿意看见目前国内严重通货膨胀的民生动荡下,银行产生大量的呆帐和滥帐.造成国有资产损失.
而在一线/二线中小城市或城市郊区，2008基本是中小开发商的天下。只是大家赚多点?还是大家暂时少赚点? 这些地带的房价随着大中城市或中心区域的房价而飙升。但在紧缩政策下，局部二线城市区域的房价将会有一定幅度的下跌.个人预见2008年总体趋势对于南宁房价下跌"动荡幅度"不大:
第一,本地非属成熟型的商业城市,具备特殊的政府倾斜政策的大气候支持,市场环境和人文环境比较稳定.属于企业事业单位\政府或政府职能机构比较集中的区域.暂时受一线城市冲击波影响不大.
第二,大概500多万人口的城市规模和近200万人口的实际消费能力属于"升温阶段".
第三,比较广州/深圳/厦门等这样的高速发达的沿海区域,"真正城市商业化"也才刚刚开始.否则如何政府天天唱"解放思想"呢?哈哈.
第四,按照第一季度楼价情况分析:南宁2008年第二\第三季度房价下跌可能性不大.
第五,区域地段的房价因为行业竞争环境恶化,开发商急于"套现"或者"高抬低调"等竞争手段---会产生的适度"调整".(各位看官:我说的是"调整").
对于南宁开发商,谁有迅速"套现"的高招?谁手握有点"闲钱"和身后有"靠山",谁就也许挨过所谓"2008年地产冬天". 但是大趋势所显示:
对于一/二线城市这种国家"政策性洗牌运动",将会持续到2009年底，甚至2010年,政府会继续细化其执行的各项措施和加强监管力度。
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